Quelle est la nouvelle loi pour les loyers impayés ?

Résumé

Depuis le 1er juillet 2025, la récupération des loyers impayés est considérablement simplifiée en France.

• Les commissaires de justice pilotent désormais l’ensemble de la procédure de recouvrement sans intervention préalable du juge, permettant une action plus réactive et efficace
• Le locataire dispose d’un délai d’un mois après le commandement de payer pour régler sa dette, négocier un accord amiable ou contester la créance, puis la saisie peut être enclenchée dans les trois mois
• Les droits de contestation et recours des locataires restent pleinement préservés, avec maintien d’un minimum vital lors des saisies sur salaire et possibilité de demander des délais de paiement
• Cette réforme s’inscrit dans la continuité de la loi anti-squat de 2023, visant à protéger les propriétaires tout en garantissant les droits fondamentaux des locataires de bonne foi

Depuis le 1er juillet 2025, une réforme majeure simplifie considérablement la récupération des loyers impayés en France. Cette évolution législative marque un tournant décisif pour les propriétaires bailleurs, qui disposent désormais d’outils plus efficaces et rapides. La nouvelle procédure transfère la compétence de recouvrement aux commissaires de justice, professionnels spécialisés dans l’exécution des décisions judiciaires. Cette transformation s’inscrit dans la continuité de la loi du 27 juillet 2023, également connue sous le nom de loi anti-squat, qui avait déjà réduit les délais légaux et renforcé les droits des bailleurs face aux situations d’impayés. L’objectif principal reste double : protéger les propriétaires tout en préservant les garanties fondamentales des locataires de bonne foi. Cette modernisation de la justice civile privilégie des modes d’exécution plus rapides et accessibles, tout en maintenant un équilibre entre les parties.

Comment fonctionne la procédure de recouvrement depuis juillet 2025

La nouvelle procédure de saisie représente une simplification radicale du parcours de recouvrement. Auparavant, obtenir une saisie sur rémunération nécessitait de passer par le juge de l’exécution et le greffe du tribunal judiciaire, ce qui pouvait prendre plusieurs mois. Désormais, les commissaires de justice pilotent l’ensemble du processus sans intervention préalable du juge, permettant une action beaucoup plus réactive.

Le propriétaire muni d’un titre exécutoire pour loyers impayés peut mandater directement un commissaire de justice. Celui-ci commence par signifier un commandement de payer au locataire défaillant. Le débiteur dispose alors d’un délai d’un mois pour trois options : régler intégralement sa dette, négocier un accord amiable avec le bailleur, ou contester formellement la procédure s’il estime la créance infondée. Cette phase constitue une véritable opportunité de résolution amiable avant toute mesure coercitive.

Si aucune solution n’émerge durant ce mois, le commissaire de justice peut enclencher la saisie auprès de l’employeur du locataire dans un délai maximum de trois mois. La notification se fait par signification d’un procès-verbal directement transmis à l’employeur. Un commissaire de justice répartiteur, spécialement formé pour cette mission, prend ensuite le relais. Il vérifie les montants dus, répartit les sommes prélevées, informe régulièrement les parties et tient à jour un registre national des saisies, désormais obligatoire.

Cette nouvelle organisation garantit une traçabilité optimale des opérations. L’employeur reçoit une demande claire dans un délai de 15 jours, puis dispose lui-même de 15 jours pour y répondre. Il est ensuite tenu légalement de prélever mensuellement une partie du salaire selon un barème légal protecteur, qui préserve un minimum vital équivalent au RSA pour le locataire. Les sommes collectées sont reversées au commissaire, qui les redistribue au bailleur. Le tableau ci-dessous présente les principaux délais de la procédure :

Les étapes obligatoires face à un impayé de loyer

Dès qu’un retard de paiement est constaté, généralement après le 5 du mois, le propriétaire doit réagir rapidement mais méthodiquement. La première étape consiste en une relance amiable, verbale ou écrite. Un échange par SMS, email ou courrier simple permet de clarifier la situation et d’identifier si le locataire traverse une difficulté passagère ou s’il s’agit d’un défaut de paiement intentionnel.

Si aucun règlement n’intervient sous 15 jours, une mise en demeure écrite devient nécessaire. Ce document formel doit rappeler le montant exact dû, inviter le locataire à régler dans un délai raisonnable (habituellement huit jours), et mentionner clairement qu’à défaut, une procédure judiciaire sera engagée. L’envoi en recommandé avec accusé de réception est vivement conseillé pour constituer une preuve recevable. Bien que non obligatoire légalement, cette mise en demeure renforce considérablement la position du bailleur si une solution amiable reste envisageable.

En l’absence de régularisation, le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cette clause, devenue obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023, doit impérativement figurer dans tout contrat de location. Sans elle, le propriétaire devra suivre des démarches classiques beaucoup plus longues et incertaines. Le commandement s’accompagne d’un décompte détaillé de la dette locative incluant les charges, et déclenche automatiquement l’information de la CCAPEX, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La saisine de cette commission est obligatoire dès que la dette représente deux mois de loyers hors charges ou si le locataire a arrêté de payer pendant deux mois consécutifs. Cette commission coordonne le dispositif de prévention et peut décider de maintenir ou suspendre l’aide personnelle au logement si le locataire persiste dans son défaut de paiement.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge des contentieux de la protection. Grâce à la réforme, il peut désormais choisir une procédure accélérée sur dossier, sans comparution physique, si aucune contestation sérieuse n’est anticipée. Cette possibilité constitue un gain de temps considérable par rapport aux anciennes procédures.

Les garanties maintenues pour les locataires

Malgré l’accélération des procédures, les droits de contestation des locataires restent pleinement préservés. Le commandement de payer laisse explicitement un délai d’un mois pour contester la créance si le locataire estime celle-ci infondée. Les motifs légitimes de contestation incluent notamment un logement indécent non conforme aux normes d’habitabilité, des charges abusives ou injustifiées, ou encore une erreur manifeste dans le calcul du montant réclamé.

En cas de contestation formelle, le dossier est obligatoirement porté devant le juge, ce qui suspend temporairement la procédure de saisie. Le droit au recours reste intact, conformément aux principes fondamentaux de la procédure contradictoire et du respect des droits de la défense. Dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement, l’occupant peut interjeter appel s’il considère la décision injuste ou entachée d’irrégularités.

Le locataire peut également saisir le juge de l’exécution du tribunal judiciaire pour demander des délais de paiement ou des délais pour quitter les lieux. Ces demandes sont soumises à des conditions strictes de bonne foi et nécessitent la preuve d’accomplissement de diligences sérieuses pour se reloger. Depuis la réforme de 2023, l’obtention de délais de paiement exige que le locataire montre avoir repris le paiement intégral de ses loyers courants et disposer de la capacité financière pour solder progressivement sa dette.

Les principaux droits du locataire incluent :

• Contester le commandement de payer dans un délai d’un mois
• Faire appel de la décision de justice dans le mois suivant sa notification
• Demander des délais de paiement en prouvant sa bonne foi
• Bénéficier d’une protection contre toute voie de fait (coupure d’eau, électricité)
• Conserver un minimum vital lors d’une saisie sur rémunération